Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Obwohl die ausgesprochene Kündigung dadurch unwirksam wird, hat der Mieter in einem durch Zahlung beendeten Räumungsprozess dem Vermieter die Prozesskosten zu erstatten.
Ist der Mieter zur Kostenerstattung nicht in der Lage, steht dem Vermieter jedoch kein Recht zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung zu. Ansonsten würde der Zweck der gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Wohnungsräumung durch Nachzahlung der offenen Mieten abwenden kann (Verhinderung von Obdachlosigkeit), nicht erreicht.
Hinweis: Die Möglichkeit, die Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs durch Nachzahlung der offenen Beträge abzuwenden, steht dem Mieter in demselben Mietverhältnis nur einmal zu.
Urteil des BGH vom 14.07.2010
Aktenzeichen: VIII ZR 267/09
EBE/BGH 2010, BGH-Ls 659/10