Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung ist u.a. dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich und/oder unvollständig zahlt, bzw. wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist. Dann besteht sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Anders als die außerordentliche Kündigung setzt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters nicht zwingend eine Abmahnung voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, dass erst ihre Missachtung eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt. Im Zweifel sollte einer Vermieterkündigung wegen einer Vertragsverletzung daher stets eine Abmahnung vorausgehen.
Urteil des BGH vom 28.11.2007
Aktenzeichen: VIII ZR 145/07
BGHR 2008, 213
NJW 2008, 508