Mieter müssen u. U. um ihre Kaution bangen, wenn der Vermieter Pleite geht und Insolvenz anmelden muss. Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters nur dann vorrangig vor anderen Gläubigern herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es das Gesetz in § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Mietsicherheit von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zum Schutz des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch rechtlich nur als einfache Insolvenzforderung zu behandeln. Dies hat zur Folge, dass der Mieter – wie alle anderen Gläubiger – von seiner Kaution meist nur einen geringen Betrag entsprechend der vom Insolvenzgericht festgelegten Quote erhält.
Der Mieter sollte daher die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen (z. B. Anlage des Geldes auf einem Kautionssparbuch), überprüfen. Der Anspruch auf getrennte Kautionsverwahrung kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die laufenden Mietzahlungen bis zur Erreichung der Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.
Urteil des BGH vom 20.12.2007
Aktenzeichen: IX ZR 132/06
ZIP 2008, 469