Weist ein Mietobjekt entgegen den Angaben im Mietvertrag eine wesentlich kleinere Fläche auf, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Die Wesentlichkeitsgrenze liegt nach ständiger Rechtsprechung bei einer Flächenabweichung von 10 Prozent und mehr. Beträgt die Abweichung weniger als 10 Prozent, liegt ein Mangel nur dann vor, wenn der Mieter konkret nachweist, inwieweit er das Mietobjekt aufgrund der Flächendifferenz nicht nutzen kann.
Von diesen Grundsätzen ist jedoch dann abzuweichen, wenn in einem Mietvertrag (hier über ein Gebäude zum Betrieb eines Altenwohnheims) ausdrücklich eine sogenannte echte Quadratmetermiete vereinbart wurde. Eine solche liegt vor, wenn im Mietvertrag der Mietzins mit der Formel „Nutzfläche mal Quadratmeterpreis“ errechnet wurde. Dann kann der Mieter bei nachträglicher Feststellung einer geringeren Nutzfläche auch unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze die Miete reduzieren und die bisherigen Überzahlungen zurückfordern.
Beschluss des OLG Dresden vom 01.07.2014
Aktenzeichen: 5 U 1890/13
NJW-RR 2015, 141