Ein formularmäßiger Wohnraummietvertrag enthielt u.a. folgende Klausel: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!“ Nach ca. einem halben Jahr erklärte der Mieter die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die der Vermieter nicht akzeptieren wollte.
Der Fall ging durch alle Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Dieser gab dem Mieter Recht. Ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters wird häufig in Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag vereinbart. An der Wirksamkeit einer solchen Regelung besteht auch kein Zweifel, weil der Mieter im Gegenzug in den Vorteil einer zumindest anfänglich günstigen Miethöhe kommt. An einem Ausgleich der Nachteile durch eine Kündigungsbeschränkung fehlte es hier jedoch gänzlich. Die Bundesrichter erklärten daher die beanstandete Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam. Daran änderte auch nichts, dass für den Mieter die Möglichkeit bestand, durch Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen, da es fraglich war, ob der Mieter zeitgerecht einen Nachmieter gefunden hätte.
Urteil des BGH vom 19.11.2008
Aktenzeichen: VIII ZR 30/08
MK 2009, 19
NWB 2009, 274