In einem Wohnungsmietvertrag befand sich eine Schönheitsreparaturklausel, die in zwei Absätze unterteilt war. Im ersten Absatz war die Abwälzung der Malerarbeiten an Decken und Wänden nach einem – unzulässigen – starren Fristenplan vereinbart. Im zweiten Absatz befand sich die Abwälzung der Renovierungslast bezüglich der Lackierungsarbeiten an Holzverkleidungen und Heizkörpern. Hier war ein „weicher“ Fristenplan mit flexiblen Fristen vereinbart. Nach dem Auszug des Mieters verlangte der Vermieter – offenbar wohlwissend, dass ein starrer Fristenplan stets unwirksam ist – lediglich Schadensersatz wegen der Nichtdurchführung der Lackierungsarbeiten. Er scheiterte jedoch auch mit dieser Forderung.
Für den Bundesgerichtshof ist die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stets als eine einheitliche Rechtspflicht anzusehen. Stellt eine Klausel wegen der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des Umfangs der Schönheitsreparaturen eine übermäßige Belastung dar, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – die einzelnen Regelungen in sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln und in getrennten Absätzen aufgeführt sind. Ist somit nur ein Teil der Vereinbarung unwirksam, betrifft dies die gesamte Regelung der Schönheitsreparaturen.
Urteil des BGH vom 18.03.2015
Aktenzeichen: VIII ZR 21/13
Grundeigentum 2015, 725
NJW 2015, 1874