Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist insbesondere dann Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe (hier Souvenirladen) auf Kundenverkehr angewiesen ist. Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. Diese Fallkonstellation liegt beispielsweise vor, wenn Straßenbaumaßnahmen den Zugang zum Mietobjekt erheblich beeinträchtigen. Insoweit ist es völlig unerheblich, ob der Vermieter den Mangel bzw. die Tauglichkeitsminderung zu vertreten hat, sie beheben kann oder ihre Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt.
Das dem Mieter zustehende Recht, die Miete teilweise oder – wie hier – ganz zu mindern, wird auch nicht durch eine vertragliche Regelung ausgeschlossen, nach welcher der Mieter nicht zur Minderung wegen eines Mangels der Mietsache, der zwar in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, von diesem aber nicht verschuldet wurde, berechtigt sein soll. Diese Regelung bezieht sich dem Wortlaut nach nur auf Mängel, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Sie ist daher auf vom Vermieter nicht beeinflussbare Beeinträchtigungen, wie Straßenbauarbeiten, nicht anwendbar.
Urteil des KG Berlin vom 12.11.2007
Aktenzeichen: 8 U 194/06
NJW-Spezial 2008, 99