Eine Mieterin kürzte die Miete ihrer Maisonette-Wohnung, weil der Vermieter die Fläche der Dachterrasse im Vertrag aus ihrer Sicht zu hoch angesetzt hatte. Die Abweichung der Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag stellt nach ständiger Rechtsprechung jedenfalls dann einen Mangel dar, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Bei der Bemessung der Fläche kam es im vorliegenden Rechtsstreit darauf an, in welchem Umfang hierbei die zur Wohnung gehörende Terrasse zu berücksichtigen war.
Zunächst ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblich. Bei Mietverhältnissen aus der Zeit vor 2004 richtet sich die Wohnfläche nach der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung. Für jüngere Verträge ist die jeweils geltende Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Nach der hier anzuwendenden Zweiten Berechnungsverordnung darf der Vermieter Balkone, Loggien und Dachterrassen bis zur Hälfte anrechnen. Die Bestimmung überlässt es dem Vermieter, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote zu wählen. Etwas anderes gilt nur, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas Abweichendes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist. Da beides hier nicht der Fall war, hielt sich die Wohnflächenabweichung noch unter der 10-Prozent-Grenze. Der Mieterin stand danach kein Minderungsrecht zu.
Urteil des BGH vom 22.04.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 86/08
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