Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dieses Schriftformerfordernis besteht gleichermaßen für wesentliche Vertragsänderungen, die im Laufe der Vertragslaufzeit vorgenommen werden. Ist die Schriftform insoweit nicht eingehalten, hat dies zur Folge, dass aus dem ursprünglich wirksam abgeschlossenen, langfristigen Vertrag ein unbefristeter wird, der von beiden Vertragsteilen dann unter Beachtung der gesetzlichen Fristen jederzeit gekündigt werden kann.
In zahlreichen Mietverträgen soll dem mit sogenannten Schriftformheilungsklauseln entgegengewirkt werden, durch die sich die Mietparteien verpflichten, die Einhaltung der Schriftform zu verwirklichen bzw. sich nicht auf den Formmangel zu berufen.
Der Bundesgerichtshof schränkt nun die Bedeutung solcher Klauseln ganz erheblich ein. Danach soll eine Schriftformheilungsklausel den Grundstückserwerber für sich genommen nicht hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben. Dies wird im Wesentlichen damit begründet, dass derartige Klauseln eine erhebliche Abweichung von einer wichtigen gesetzlichen Regelung darstellen und daher zumindest nicht in jedem Fall zu beachten sind.
Urteil des BGH vom 22.01.2014
Aktenzeichen: XII ZR 68/10
NZM 2014, 239
Grundeigentum 2014, 385