Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Fristenplan für die vom Mieter während des Vertragsverhältnisses durchzuführenden Schönheitsreparaturen nur dann zulässig, wenn der Vermieter durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ zum Ausdruck bringt, dass die Fristen flexibel sind und an den tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst werden können. Der Bundesgerichtshof wendet diese Grundsätze nun auch
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Teurer Verlust eines Schlüssels für gemietetes Gewerbeobjekt – KG Berlin vom 11.02.2008 – Az. 8 U 151/07
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Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zum Mietobjekt sorgsam aufzubewahren. Dabei trägt der Mieter auch die Verantwortung für seine Arbeitnehmer. Für das Kammergericht Berlin stellt die Aufbewahrung der Schlüssel im Inneren eines auf öffentlich zugänglichen Straßen oder Plätzen abgestellten Fahrzeugs einen Verstoß gegen die mietvertragliche Obhutspflicht dar. Ein Mitarbeiter hatte die Schlüssel
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Kein Kündigungsrecht eines Gewerbemietvertrags wegen schwerer Erkrankung – OLG Düsseldorf vom 25.07.2008 – Az. I-24 W 53/08
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Der Mieter eines Ladens kann einen langfristigen Mietvertrag auch dann nicht aus wichtigem Grund kündigen, wenn er wegen eines Krebsleidens an der Ausübung seines Gewerbes auf Dauer verhindert ist. Gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB trägt der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mieträume und zwar auch dann, wenn er ein langfristig angemietetes
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Kinderlärm im Garagenhof kein Kündigungsgrund – LG Wuppertal vom 29.07.2008 – Az. 16 S 25/08
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Der Vermieter darf das Mietverhältnis nicht deshalb kündigen, weil die Kinder des Mieters trotz eines Verbotsschilds im Garagenhof gespielt und Nachbarn sich darüber beschwert haben. Eine Kündigung kommt für das Landgericht Wuppertal in einem derartigen Fall erst dann in Betracht, wenn die Nachbarn so stark beeinträchtigt werden, dass eine Mietminderung berechtigt ist. Dies war hier
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Vorbehaltlose Bezahlung nicht vereinbarter Betriebskosten – AG Köln vom 14.05.2008 – Az. 220 C 422/07
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Haben die Parteien eines Wohnraummietvertrags die Umlage bestimmter Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart, stellt der Vermieter diese Betriebskosten aber während eines Zeitraums von 15 Jahren in die Betriebskostenabrechnungen ein, kann auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eine Verpflichtung zur Weiterzahlung in der Folgezeit entstehen. Einen solchen Fall nahm das Amtsgericht Köln an, in dem der Mieter die
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BGH stoppt Mieterhöhung bei verweigerter Schönheitsreparatur – BGH vom 09.07.2008 – Az. VIII ZR 181/07
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Die Instanzgerichte gehen nach mehreren Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs davon aus, dass ein Fristenplan für die vom Mieter während des Vertragsverhältnisses durchzuführenden Schönheitsreparaturen nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ zum Ausdruck bringt, dass die Fristen flexibel sind und an den tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst werden können. Für
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Wärmedämmung an einseitig freistehender Giebelwand – BGH vom 11.04.2008 – Az. V ZR 158/07
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Der Miteigentümer einer gemeinsamen Giebelwand, der an diese (noch) nicht (vollständig) angebaut hat und derzeit auch nicht anbauen will, hat Maßnahmen des anderen Teilhabers zur Wärmedämmung zu dulden, die dazu führen, dass der freie Bereich der Wand einem den heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht. Der Bundesgerichtshof hält es nicht mehr für zeitgemäß und zudem mit
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Umlage von Verwaltungskosten bei Gewerbemietvertrag – OLG Rostock vom 10.04.2008 – Az. 3 U 158/06
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Das Gesetz sieht die Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter nicht ausdrücklich vor. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Umlage derartiger Kosten nicht einzelvertraglich vereinbart werden könnte. Geschieht dies in einem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, sind jedoch wegen der Abweichung vom gesetzlichen Grundgedanken an die Transparenz der Vertragsklausel besonders hohe Anforderungen zu stellen. Das Oberlandesgericht
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Keine Abmahnung vor ordentlicher Kündigung wegen Vertragsverletzung – BGH vom 28.11.2007 – Az. VIII ZR 145/07
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Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters durch laufend unpünktliche Mietzahlungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt keine Abmahnung durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für die
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Unvollständiges Räumungsurteil – BGH vom 19.03.2008 – Az. I ZB 56/07
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Häufig erweisen sich Räumungsurteile gegen Mieter als relativ wertlos, weil sie sich nicht auf alle in der Wohnung lebenden Personen erstrecken. Hierzu stellt der Bundesgerichtshof folgende Regeln auf: Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nicht ehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung auch gegen diesen ein Räumungsurteil erforderlich, wenn er Mitbesitzer der Wohnung geworden
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Eigenbedarfskündigung: später frei werdende Alternativwohnung – BGH vom 04.06.2008 – Az. VIII ZR 292/07
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Kündigt ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage gelegene und zu diesem Zeitpunkt für eine Neuvermietung zur Verfügung stehende Wohnung anbieten. Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt, wenn die mögliche Alternativwohnung erst nach der Kündigung frei wird.
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BGH erklärt „Farbwahlklausel“ für unwirksam – BGH vom 18.06.2008 – Az. VIII ZR 224/07
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In einem Wohnraummietvertrag war dem Mieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen übertragen worden. Unter anderem hieß es in dem Vertrag: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine derartige „Farbwahlklausel“ den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen daher insgesamt unwirksam ist.
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Was sind „Verwaltungskosten“? – OLG Rostock vom 10.04.2008 – Az. 3 U 158/06
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Wird in einer formularvertraglichen Aufzählung der auf den Gewerberaummieter umlegbaren Betriebskosten der isolierte Begriff „Verwaltungskosten“ verwendet, ohne dass dieser näher umschrieben oder der Höhe nach begrenzt wird, ist die Vertragsklausel intransparent und damit insgesamt unwirksam. Der Mieter hat die Verwaltungskosten nicht zu tragen. Urteil des OLG Rostock vom 10.04.2008 Aktenzeichen: 3 U 158/06 OLGR Rostock
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Mietanspruch trotz Nichtinanspruchnahme eines Messestandes – BGH vom 19.12.2007 – Az. XII ZR 13/06
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Nach den Vertragsbedingungen eines Messebetreibers waren die Aussteller verpflichtet, die angemieteten Standflächen während der gesamten Messezeit zu belegen. Als ein Mieter seine Teilnahme an der Messe ohne hinreichenden Grund kurzfristig abgesagt hatte und eine anderweitige Vermietung so kurzfristig nicht möglich war, überließ die Messegesellschaft den leer stehenden Messestand unentgeltlich vier Ausstellern, die sich verpflichteten, den
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Ablehnung eines Untervermietungsverlangens – KG Berlin vom 11.10.2007 – Az. 8 U 34/07
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Der Mieter kann von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen, wenn er nach Abschluss des Vertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erlangt. Der Vermieter darf die Genehmigung nur verweigern, sofern ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters gegeben ist. Wird die Erteilung der Genehmigung danach grundlos verweigert, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht
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Unwirksamer Ausschluss des Minderungsrechts – BGH vom 12.03.2008 – Az. XII ZR 147/05
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Eine vom Vermieter in einem Formularmietvertrag verwendete Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahingehend auszulegen, dass die Regelung die Minderung
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Ordnungsgemäße Mitteilung über Modernisierung einer Mietwohnung – KG Berlin vom 10.05.2007 – Az. 8 U 166/06
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Nach § 554 Abs. 3 BGB muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen deren Art, den voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Der Vermieter hat dabei alle Angaben zu machen, die für die Beurteilung als Modernisierungsmaßnahme und als Grundlage für die
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Kein Rentenanspruch bei Nichtausübung des Wohnrechts – OLG Celle vom 15.10.2007 – Az. 4 W 195/07
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Einer Frau stand ein lebenslanges Wohnrecht an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu. Als sie altersbedingt schließlich in ein Wohnheim umziehen musste, verlangte sie von dem Hauseigentümer die Zahlung einer Geldrente in Höhe des Mietwertes. Das Oberlandesgericht Celle sah hierfür keine Anspruchsgrundlage. Der Umzug des Wohnberechtigten in ein Pflegeheim verpflichtet den Grundeigentümer bei Fehlen einer
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Provisionsanspruch trotz Unterbrechung der Verhandlungen – BGH vom 13.12.2007 – Az. III ZR 163/07
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Eine Frau ließ sich von einem Makler eine Immobilie vermitteln. In der Folgezeit führte sie allein die Verhandlungen mit dem Verkäufer. Die Verhandlungen scheiterten jedoch zunächst. Erst als sich der Eigentümer nach gut drei Monaten entschloss, das Haus – wie von der Interessentin gefordert – in zwei Eigentumswohnungen zu unterteilen und den Kaufpreis erheblich zu
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Schönheitsreparaturen: unwirksame „Holzklausel“ – LG Hamburg vom 08.10.2007 – Az. 316 S 35/07
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Das Landgericht Hamburg erklärte eine so genannte Holzklausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet sein soll, in der Wohnung lackierte Holzteile entweder weiß oder in einem hellen Farbton gestrichen oder in dem Farbton zurückzugeben, den sie bei Vertragsbeginn hatten, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam. Die Verpflichtung, die Holzteile in einem bestimmten Farbton
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Betriebskostenabrechnung: kein Neubeginn der Ausschlussfrist trotz Anerkenntnis des Mieters – BGH vom 09.04.2008 – Az. VIII ZR 84/07
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Der Vermieter ist nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter innerhalb eines Jahres eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er an den Mieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Der Bundesgerichtshof stellt in diesem Zusammenhang klar,
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Umlagefähigkeit von Kosten für Hauswart – BGH vom 20.02.2008 – Az. VIII ZR 27/07
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Legt ein Vermieter die Kosten für den Hauswart, wie mietvertraglich vereinbart, auf die Vermieter um, ist darauf zu achten, dass er den Mietern nur die Kosten für die Arbeitszeit auferlegt, die der Hauswart mit tatsächlich umlagefähigen Tätigkeiten wie Reinigung des Treppenhauses, Schneeräumen, Gartenpflege etc. verbringt. Nimmt der Vermieter bei der Berechnung der umlagefähigen Hauswartkosten lediglich
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Zu weit gefasster Haftungsausschluss für Rechtsmängel – BGH vom 24.10.2007 – Az. XII ZR 24/06
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Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel in einem Gewerbemietvertrag beanstandet, nach der der Vermieter keinerlei Gewähr dafür übernimmt, dass die Räume den baurechtlichen Anforderungen für die geplante Nutzungsart entsprechen und dem Mieter damit das volle Risiko für die Beschaffung der behördlichen Erlaubnis auferlegt wird. Ein derart weitgehender Haftungsausschluss für jegliche Rechtsmängel stellt eine unangemessene Benachteiligung des
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Umsatzrückgang durch Straßenbauarbeiten – KG Berlin vom 12.11.2007 – Az. 8 U 194/06
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Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist insbesondere dann Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe (hier Souvenirladen) auf Kundenverkehr angewiesen ist. Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. Diese Fallkonstellation liegt beispielsweise vor, wenn Straßenbaumaßnahmen
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Unwirksame Klauseln bei mehreren Mitmietern – BGH vom 02.05.2007 – Az. XII ZR 178/06
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Eine Klausel in einem mit mehreren Mietern abgeschlossenen Formularmietvertrag mit dem Wortlaut „Rechtshandlungen und Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich“ ist unwirksam. Dadurch würde jedem einzelnen Mieter die Möglichkeit eröffnet, ohne Rücksicht auf die Belange der anderen Mitmieter den Mietvertrag in seinem Bestand selbst oder in elementaren Bestandteilen zu verändern. Dies
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Erste Nebenkostenabrechnung nach über 20 Jahren – BGH vom 13.02.2008 – Az. VIII ZR 14/06
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Nach dem Kauf eines Mietshauses rechnete der Erwerber die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten ab. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, der Voreigentümer habe über 20 Jahre lang keine Betriebskosten verlangt. Für den Bundesgerichtshof spielte dies keine Rolle. Auch nach einer so langen Zeit führt die Nichtgeltendmachung von Ansprüchen nicht automatisch zur Verwirkung hinsichtlich
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Abgeltungsquote bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen – BGH vom 26.09.2007 – Az. VIII ZR 143/06
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In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter in renoviertem Zustand überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, inhaltlich nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise
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Umlageberechnung für Wasserkosten – BGH vom 12.03.2008 – Az. VIII ZR 188/07
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Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch zumindest so lange nicht verpflichtet, wie nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Legt der Vermieter von Wohnraum in Ermangelung von Wasserzählern die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses
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Abrechnung im Mietvertrag nicht aufgeführter Betriebskosten – BGH vom 10.10.2007 – Az. VIII ZR 279/06
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Werden in einem Wohnraummietvertrag die in Frage kommenden Betriebskosten aufgelistet, heißt es aber an einer anderen Stelle des Vertrages, dass „der Mieter folgende Betriebskosten zu tragen“ hat und werden dann nur einzelne Positionen aufgeführt, ist die Vereinbarung dahingehend auszulegen, dass der Mieter nur die ausdrücklich genannten Betriebskosten zahlen muss. Rechnet der Vermieter trotzdem noch weitere,
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Formlose Zustimmung zu Mieterbeitritt – OLG Celle vom 27.11.2007 – Az. 2 W 116/07
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Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform (§ 550 BGB). Zieht die Lebensgefährtin des Mieters mit in die Wohnung ein, liegt ein wirksamer Beitritt in den Mietvertrag vor, wenn die Frau mit dem Vermieter eine entsprechende schriftliche Vereinbarung abschließt und der Mieter dem zustimmt. Für diese Zustimmung reicht für das
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„SUV“ zu groß für Tiefgaragenstellplatz – AG München vom 19.07.2007 – Az. 423 C 11099/07
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Der Besitzer eines Porsche Cayenne mietete einen Tiefgaragenstellplatz zu einem monatlichen Mietpreis von 115 Euro. Bereits fünf Tage später kündigte der Mieter den Vertrag fristlos. Miete zahlte er keine. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht und verlangte den ausstehenden Mietzins von zu diesem Zeitpunkt insgesamt 460 Euro. Der Porsche-Fahrer wandte ein, sein Fahrzeug habe eine
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BGH zu den Folgen exzessiven Rauchens in Mietwohnung – BGH vom 05.03.2008 – Az. VIII ZR 37/07
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Exzessives Rauchen in einer Wohnung kann dann über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen und daher eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründen, wenn sich die hierdurch verursachten Verschlechterungen der Wohnung nicht mehr durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten notwendig werden. Zu denken ist dabei insbesondere an Abschlagen des Putzes oder Herausreißen der Böden,
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Schriftformerfordernis bei Änderung wesentlicher Vertragsbedingungen – BGH vom 19.09.2007 – Az. XII ZR 198/05
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Ändern die Parteien eines langfristigen Geschäftsraummietvertrages die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen und von der bisherigen vertraglichen Regelung (Umstellung von quartals- auf monatliche Zahlungsweise), gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Urteil des BGH vom 19.09.2007 Aktenzeichen: XII ZR 198/05 BGHR 2008, 172 NJW 2008,
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Übertragung eines Gewerbemietvertrages auf Nachmieter – OLG Düsseldorf vom 08.05.2007 – Az. I-24 U 128/06
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Gibt der Mieter von Gewerberäumen seinen Betrieb auf und will er deshalb das Mietverhältnis im Ganzen auf einen Nachmieter übertragen, kann dies entweder durch einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Vermieters oder durch einen zweiseitigen Vertrag zwischen bisherigem und nachfolgendem Mieter geschehen, dem der Vermieter dann seine Zustimmung erteilt. Die Zustimmung des Vermieters muss in
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Wohnungskündigung zur wirtschaftlichen Verwertung – LG Wiesbaden vom 22.02.2007 – Az. II S 80/06
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Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjektes gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Die Rechtsprechung stellt dabei sehr hohe Anforderungen an das Vorliegen eines Härtegrundes. So reicht ein Minderwert durch den Verkauf einer vermieteten
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Abmahnung vor Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses – BGH vom 28.11.2007 – Az. VIII ZR 145/07
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Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht
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BGH beanstandet erneut Klausel zu Schönheitsreparaturen – BGH vom 05.03.2008 – Az. VIII ZR 95/07
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In einer langen Reihe mieterfreundlicher Urteile hat der Bundesgerichtshof erneut eine in Formularmietverträgen häufig verwendete Klausel zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Die Regelung, „Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen … befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle …
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Bundesgerichtshof billigt „Abflussprinzip“ bei Nebenkostenabrechnung – BGH vom 20.02.2008 – Az. VIII ZR 49/07
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Mieter und Vermieter stritten darüber, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur die Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er auch die Kosten geltend machen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird. Im konkreten Fall rechnete der Vermieter für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser-
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Umbaumaßnahmen durch Erwerber eines Mietshauses – BGH vom 13.02.2008 – Az. VIII ZR 105/07
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Der Vermieter hatte sein Anwesen verkauft und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der Käufer kündigte gegenüber den Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnungen an, womit ein Mieter nicht einverstanden war. Der Bundesgerichtshof gab
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Verspätete Betriebskostenabrechnung bei unbekannter Mieteradresse – AG Neuenahr-Ahrweiler vom 23.05.2007 – Az. 3 C 177/07
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Nach der Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Versäumt er diese Frist, kann er an den Mieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Dieser Ausnahmefall liegt vor, wenn die rechtzeitige Übersendung der Betriebskostennachforderung daran
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