Ein Mieter muss den Einbau einer im Keller des Hauses angebrachten Wärmepumpe, die im Schlafzimmer seiner Wohnung eine Lautstärke oberhalb des zulässigen Grenzwertes von 25 Dezibel überschreitet, nicht hinnehmen. Das Oberlandesgericht München verurteilte den Vermieter, geeignete Maßnahmen zur Begrenzung der Lärmemissionen zu ergreifen. Beschluss des OLG München vom 24.10.2007 Aktenzeichen: 34 Wx 023/07 OLGR München
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Unwirksame Tierhaltungsklausel – BGH vom 14.11.2007 – Az. VIII ZR 340/06
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Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag, „Jede Tierhaltung, insb. von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters”, benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise und ist daher unwirksam, da sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache noch gedeckt ist. Dies kann insbesondere bei
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Kein Rechtsschutz bei Abmahnung durch Vermieter – BGH vom 20.02.2008 – Az. VIII ZR 139/07
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Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben seinem Mieter mitgeteilt, dass er eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung durch ein überlaut eingestelltes
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Keine Nachforderung von Betriebskosten nach Fristablauf – BGH vom 12.12.2007 – Az. VIII ZR 190/06
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Der Vermieter ist nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter innerhalb eines Jahres eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Danach besteht kein Anspruch des Vermieters mehr auf einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag. Gleiches gilt, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung
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Mieter sollten gesonderte Anlage der Mietkaution kontrollieren – BGH vom 20.12.2007 – Az. IX ZR 132/06
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Mieter müssen u. U. um ihre Kaution bangen, wenn der Vermieter Pleite geht und Insolvenz anmelden muss. Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters nur dann vorrangig vor anderen Gläubigern herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es das Gesetz in § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Mietsicherheit von seinem
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BGH: Mieter dürfen Mängel nicht eigenmächtig beseitigen – BGH vom 16.01.2008 – Az. VIII ZR 222/06
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Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels des Mietobjekts in Verzug, kann der Mieter den Schaden selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB). Mietern, die eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beheben lassen, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung
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Zusätzliche Hausschlüssel für Postboten und Zeitungszusteller – AG Mainz vom 03.07.2007 – 80 C 96/07
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Befinden sich die Briefkästen eines Mietshauses hinter der abgeschlossenen Haustür, kann der Mieter vom Vermieter die Aushändigung jeweils eines weiteren Hausschlüssels für den Postboten und den Zeitungszusteller verlangen. Der Vermieter kann allerdings seinerseits darauf bestehen, dass ihm die Namen der Personen mitgeteilt werden, denen die Schlüssel ausgehändigt werden. Urteil des AG Mainz vom 03.07.2007 Aktenzeichen:
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Gebäudeversicherung: durch erhitztes Fett verursachter Wohnungsbrand – OLG Karlsruhe vom 07.02.2008 – Az. 12 U 126/07
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile, Schadensrecht Urteile, Versicherungsrecht Urteile
Verursacht ein Mieter dadurch einen Brandschaden, dass er einen Topf mit erhitztem Fett kurz unbeaufsichtigt lässt, handelt er in der Regel nur leicht fahrlässig. In einem solchen Fall hat daher die Gebäudeversicherung des Vermieters, bei der auch Mietsachschäden mitversichert sind, für den Schaden einzutreten. Die Versicherung kann ihre Eintrittspflicht nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz
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Betriebskostenabrechnung: Ermittlung der „Kopfzahl“ nicht über Melderegister – BGH vom 23.01.2008 – Az. VIII ZR 82/07
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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei der für die Berechnung der Umlage der Betriebskosten maßgeblichen Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen darf, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Bewohnerzahl zu einem bestimmten Stichtag. Wegen der Mieterfluktuation, insbesondere bei größeren Anwesen, sind die Angaben im
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Nutzerwechselgebühren keine umlagefähigen Betriebskosten – BGH vom 14.11.2007 – Az. VIII ZR 19/07
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Beim Auszug eines Mieters müssen verbrauchsabhängige Betriebskosten durch Zwischenablesungen festgestellt werden. Dies ist meist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass der Vermieter diese Nutzerwechselgebühren jedenfalls nicht als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen kann, da sie nicht regelmäßig anfallen. Hinweis: Vermieter sollten daher darauf achten, dass eine entsprechende Kostentragungsregelung in den
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Keine überzogenen Anforderungen bei Mieterhöhung mittels Mietspiegel – BGH vom 12.12.2007 – Az. VIII ZR 11/07
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Ein Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf ein vorgelegtes Sachverständigengutachten, die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder durch Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel stützen. Ein Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel stützt, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen
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Beitritt eines weiteren Mieters zu einem längerfristigen Mietvertrag – OLG Celle vom 27.11.2007 – Az. 2 W 116/07
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Mietverträge, die ein Mietverhältnis von einem Jahr und länger begründen, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Beim Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt es der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter
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Umwandlung in Wohnungseigentum: gesetzliches Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf – BGH vom 22.06.2007 – Az. V ZR 269/06
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Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB). Das gesetzliche
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Mietminderung: entzogene Nutzung des Fahrradkellers – AG Menden vom 07.03.2007 – Az. 4 C 407/06
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Die Entziehung der vertraglich zugesicherten Nutzung eines Fahrradkellers berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von lediglich 2,5 Prozent. Urteil des AG Menden vom 07.03.2007 Aktenzeichen: 4 C 407/06 NJW-RR 2008, 25
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Einspruch gegen zu Unrecht erhobene Nebenkosten – BGH vom 10.10.2007 – Az. VIII ZR 279/06
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Ist ein Mieter mit der Nebenkostenabrechnung des Vermieters nicht einverstanden, muss er zwingend innerhalb von 12 Monaten Einspruch erheben. Dies gilt laut Bundesgerichtshof auch für Nebenkosten, zu deren Umlage der Vermieter nach dem Inhalt des Mietvertrages gar nicht berechtigt war. Widerspricht der Mieter nicht, kann er später zu Unrecht gezahlte Nebenkosten nicht vom Vermieter zurückverlangen.
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BGH erleichtert Mieterhöhungen – BGH vom 18.07.2007 – Az. VIII ZR 285/06
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Nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB kann eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Hierbei bleiben jedoch Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Veränderung der Betriebskosten unberücksichtigt. In einer Grundsatzentscheidung hat nun der Bundesgerichtshof klargestellt, dass bei der Berechnung der Jahresfrist auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt bleiben,
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„Sternchentapete“ im Kinderzimmer erlaubt – LG Frankfurt/Main vom 31.07.2007 – Az. 2-11 S 125/06
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Für das Landgericht Frankfurt am Main stellt anders als ein roter Volltonanstrich eines Schlafzimmers das Anbringen einer Mustertapete mit Sternchen im Kinderzimmer noch einen vertragsgemäßen Mietgebrauch dar. Der Mieter ist daher in diesem Fall nicht verpflichtet, das Kinderzimmer am Mietende in den bei Mietbeginn vorgefundenen Zustand zurückzuversetzen. Urteil des LG Frankfurt/Main vom 31.07.2007 Aktenzeichen: 2-11
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Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses – KG Berlin vom 06.09.2007 – Az. 8 U 49/07
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Hat der Vermieter ein Geschäftsraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters wirksam beendet, kann er bis zur Räumung des Objekts die Versorgung des Mieters mit Heizwärme einstellen. Hinweis: Diese Entscheidung des Kammergerichts Berlin ist nicht ohne weiteres auf den Fall anzuwenden, dass sich der Mieter zwar mit seinen Zahlungen in Verzug befindet, das Mietverhältnis jedoch noch nicht
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Kein Anspruch auf Heilung eines formunwirksamen Mietvertrages – BGH vom 25.07.2007 – Az. XII ZR 143/ 05
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Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Für die Beendigung des Vertrages sind dann die gesetzlichen Kündigungsfristen anzuwenden. Ist die Schriftform nicht eingehalten, kann der Vermieter in der Regel auch nicht nachträglich den Abschluss eines schriftlichen
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Entbehrlichkeit der Androhung einer Mieterkündigung wegen Schimmelbildung – BGH vom 13.06.2007 – Az. VIII ZR 281/06
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Ein Mieter forderte seinen Vermieter auf, innerhalb einer gesetzten Frist die Schimmelbildung in seinem Wohnzimmer zu beseitigen. Dabei drohte er an, seine Mängelbeseitigungsansprüche notfalls gerichtlich durchsetzen zu wollen. Nach Ablauf der Frist und erneuter Untätigkeit des Vermieters kündigte der Mieter den Mietvertrag und verlangte Schadensersatz u. a. wegen der entstandenen Umzugskosten. Im danach folgenden Rechtsstreit
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Mieterhöhung für eingebauten Lift trotz verspäteter Mitteilung – BGH vom 19.09.2007 – Az. VIII ZR 6/07
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Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten entgegen der gesetzlichen Vorschrift des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. Durch das Ankündigungsschreiben soll dem Mieter lediglich ermöglicht werden, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die
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Mieter muss Kosten für eigene Gartengestaltung tragen – BGH vom 13.06.2007 – Az. VIII ZR 387/04
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Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, ist mangels anderweitiger Vereinbarung davon auszugehen, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann. Dies entschied der Bundesgerichtshof bei einer Vereinbarung, nach der der Mieter den ihm überlassenen Gartenanteil nach Belieben gestalten durfte. Anders
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Beitritt eines weiteren Mieters zu einem längerfristigen Mietvertrag – OLG Celle vom 27.11.2007 – Az. 2 W 116/07
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Mietverträge, die ein Mietverhältnis von einem Jahr und länger begründen, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Beim Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt es der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter
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Wohnrecht erlischt nicht bei Umzug in Pflegeheim – OLG Schleswig vom 02.01.2007 – Az. 3 U 116/06
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Einer Frau stand ein lebenslanges Wohnrecht an einer Wohnung zu. Als sie altersbedingt schließlich in ein Wohnheim umziehen musste, meinte der Eigentümer, das Wohnrecht sei erloschen und verlangte den Auszug der von der alten Dame bereits vor Jahren in ihren Haushalt aufgenommenen Tochter. Das Oberlandesgericht Schleswig ging demgegenüber vom Fortbestand des Wohnrechts aus, da ein
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Mieterhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklausel – OLG Karlsruhe vom 18.04.2007 – Az. 7 U 186/06
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In einer Reihe von Grundsatzentscheidungen hat der Bundesgerichtshof mehrere Vertragsklauseln in Formularmietverträgen, die den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, für unwirksam erklärt. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat nun in einem vermieterfreundlichen Urteil einem Vermieter, der wegen einer entsprechend unwirksamen Vertragsklausel auf den
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Mithaftung des Ehegatten für die künftige Miete nach Auszug – OLG Köln vom 09.01.2007 – Az. 4 UF 175/06
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Gemäß § 5 Abs. 1 der Hausratsverordnung kann der Richter bestimmen, dass ein von beiden Ehegatten eingegangenes Mietverhältnis von einem Ehegatten allein fortgesetzt wird. Er kann Anordnungen treffen, die – wie z. B. die weitere Mithaftung des anderen Ehegatten für die künftige Miete – geeignet sind, aus dem Mietverhältnis herrührende Ansprüche des Vermieters zu sichern.
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Schriftform eines Mietvertrages bei Beteiligung einer GmbH – BGH vom 19.09.2007 – Az. XII ZR 121/05
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile
Zur Wahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die
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Kenntnis von Gebäudemängeln vor Mietvertragsabschluss – BGH vom 18.04.2007 – Az. XII ZR 139/05
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile
Der Mieter eines Ladens beanstandete, dass aus Decke und Mauern des mitvermieteten Kellergewölbes ständig Sand herausfiel und der Kellerraum daher nur eingeschränkt nutzbar war. Der Vermieter berief sich darauf, der Mieter habe das Objekt vor Vertragsschluss besichtigt. Der Bundesgerichtshof kam jedoch zu dem Ergebnis, dass der Mieter den Mangel nicht erkannt hatte und auch nicht
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Richtlinien für die Abwälzung der Straßenreinigungspflicht – Bayerischer VGH vom 04.04.2007 – Az. 8 B 05.3195
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile, Verwaltungsrecht Urteile
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat wichtige Richtlinien für die Abwälzung der Straßenreinigungspflicht auf die Anlieger aufgestellt. Gemeinden können Reinigungs-, Räum- und Streupflichten grundsätzlich auf die Anlieger abwälzen. Die insoweit bestehende Verpflichtung der Gemeinde bleibt jedoch bestehen oder lebt wieder auf, wenn die Abwälzung auf die Anlieger nicht möglich ist oder nachhaltig fehlschlägt. Die Abwälzung der Reinigungs-,
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BGH erklärt erneut Endrenovierungsklausel für unwirksam – BGH vom 12.09.2007 – Az. VIII ZR 316/06
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile
In einer langen Reihe mieterfreundlicher Entscheidungen zu mietvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof eine weitere, in zahlreichen Formularmietverträgen enthaltene Klausel gekippt. Die Karlsruher Richter sahen in der nachfolgenden Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und erklärten sie daher für unwirksam: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben.“ In der Anlage zum Mietvertrag
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Lärmbelästigung durch Lieferverkehr – OLG Karlsruhe vom 30.03.2007 – Az. 14 U 43/06
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile
Der Nachbar eines Alten- und Pflegeheims beschwerte sich über die Lärmbelästigungen durch den dort herrschenden regen Lieferverkehr. Nachdem der Heimbetreiber keine Abhilfe schaffte, zog der Nachbar vor Gericht, wo er jedoch keinen Erfolg hatte. Zwar hielt das Oberlandesgericht Karlsruhe den Heimbetreiber als mittelbaren Störer verpflichtet, die ihm zumutbaren Maßnahmen zur Verhinderung der durch Anlieferverkehr ausgehenden
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Schimmelbildung: Aufstellen von Möbeln an Außenwänden – LG Mannheim vom 14.02.2007 – Az. 4 S 62/06
admin Mietrecht u. Immobilienrecht Urteile
Ein häufiges Streitthema zwischen Vermietern und Mietern ist Schimmelbildung in den Wohnräumen. Als Ursachen kommen bauliche Mängel, oftmals aber auch falsches Lüften, Wäschetrocknen und falsches Aufstellen der Möbel in Betracht. Das letztere, von Vermietern häufig vorgebrachte Argument schränkt das Landgericht Mannheim dahingehend ein, dass der Vermieter ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung grundsätzlich kein Recht hat, auf
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Unmöglichkeit der Verpachtung wegen Zwangsversteigerung – OLG Celle vom 07.08.2007 – Az. 2 U 119/07
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Wird dem Verpächter wegen der Zwangsversteigerung des Pachtgrundstücks die weitere Gebrauchsüberlassung unmöglich, ist er verpflichtet, dem Pächter die gesamte für die restliche Pachtzeit vorausbezahlte Pacht zurückzuzahlen. Der Verpächter kann sich nicht darauf berufen, der Pächter hätte den Eintritt der Unmöglichkeit durch eigene Rechtsbehelfe im Zwangsversteigerungsverfahren verhindern können. Ein bloßes Mitverschulden des Pächters reicht hierfür nicht
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Eigenbedarfskündigung durch GbR – BGH vom 27.06.2007 – Az. VIII ZR 271/06
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Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft (KG) Wohnräume weder als „Wohnung für sich” noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen und daher gegen den Mieter keine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann (Urteile vom 23.05.2007, VIII ZR 122/06 und 113/06). Nun stellte sich die gleiche Frage bei der Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). In diesem Fall
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Schimmelbildung nach Einbau von Isolierfenstern – LG München I vom 08.03.2007 – Az. 31 S 14459/06
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Schimmelbildung in Wohnräumen ist nicht selten auf falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen. Ein Fehlverhalten ist dem Mieter jedoch dann nicht anzulasten, wenn es der Vermieter versäumt hat, den Mieter nach Einbau von Isolierfenstern auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinzuweisen. Der Mieter ist insoweit nicht verpflichtet, selbst Überlegungen anzustellen
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Unklare Mietvertragsklausel („bisherige Ausführungsart”) – BGH vom 28.03.2007 – Az. VIII ZR 199/06
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Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart” abweichen darf, ist insgesamt – und nicht nur hinsichtlich dieses Punktes – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Der Bundesgerichtshof bemängelte in seiner Entscheidung, dass
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Sommerliches Aufheizen eines Bürogebäudes kein Mangel – OLG Frankfurt/Main vom 19.01.2007 – Az. 2 U 106/06
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Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main sieht in einer infolge Sonneneinstrahlung erhöhten Innentemperatur der vermieteten Büroräume nicht in jedem Fall einen Mangel. Soweit der Vermieter mietvertraglich nicht eine Klimatisierung der Räume oder eine besondere Dämmung des Gebäudes zugesagt hat, reicht es aus, wenn die Räumlichkeiten den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Beurteilung, ob wegen Aufheizung eines Gebäudes
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