Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Für die Beendigung des Vertrags sind dann die gesetzlichen Kündigungsfristen anzuwenden.
Der Vermieter kann sich in diesem Fall auch nicht auf eine Vertragsklausel berufen, durch die der Vertragspartner verpflichtet werden sollte, alles zu tun, um die Wirksamkeit der Befristung herbeizuführen. In dem vor dem Oberlandesgericht Rostock verhandelten Fall war hierzu folgende Klausel verwendet worden: „Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst dessen Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, dass hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform Genüge getan wird und auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen, zu erhalten und für die Zukunft zu gewährleisten. Für Mietvertragsnachträge gilt Vorstehendes entsprechend.“
Diese mietvertragliche Heilungsklausel konnte den Mieter nach Treu und Glauben nicht hindern, den Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne ihn zuvor um Behebung des Schriftformmangels ersucht zu haben. Dass ein Mieter, gestützt auf einen Formverstoß, von der Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB Gebrauch macht, obgleich er nach dem Vertrag verpflichtet wäre, zur Heilung eben dieses Formmangels beizutragen, führt nach Ansicht des Gerichts nicht zu einem untragbaren Ergebnis. Der Mieter durfte daher den Vertrag vorzeitig beenden. Das Gericht verwies den Vermieter auf die Möglichkeit, von dem kündigenden Mieter Schadensersatz u.U. wegen Verletzung einer Vertragspflicht zu verlangen. Ob die Voraussetzungen hierfür gegeben sind, konnte das Gericht jedoch offen lassen, da in diesem Verfahren kein derartiger Anspruch geltend gemacht wurde.
Urteil des OLG Rostock vom 10.07.2008
Aktenzeichen: 3 U 108/07
OLGR Rostock 2008, 721