Der Mieter von Gewerberäumen erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses mit einer kürzeren als der vereinbarten Kündigungsfrist. Er forderte den Vermieter auf, sein Einverständnis mit der vorzeitigen Vertragsbeendigung zu erklären und wies zugleich darauf hin, dass er die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel für unwirksam halte. Nachdem der Vermieter nicht darauf reagierte, ließ der Mieter den Vermieter durch ein Anwaltsschreiben nochmals unter Fristsetzung zur Abgabe der Erklärungen auffordern. Als der Vermieter auch hierauf nicht reagierte, erhob der Anwalt des Mieters Klage, mit der er die Feststellung begehrte, dass das Mietverhältnis zum angegebenen Zeitpunkt beendet und der Mieter nicht verpflichtet sei, Schönheitsreparaturen auszuführen.
Eine Feststellungsklage ist nur dann zulässig, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Das Feststellungsinteresse kann bereits gegeben sein, wenn der Kläger befürchten muss, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen werde. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden, eindeutigen Erklärung zurückhält. Dies bejahte der Bundesgerichtshof für die unterbliebene Reaktion des Vermieters hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen. In Anbetracht der nicht unerheblichen wirtschaftlichen Konsequenzen für den Mieter, konnte dieser nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Stellungnahme des Vermieters erwarten.
Anders verhielt es sich mit der Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Hier musste der Mieter angesichts des Schweigens des Vermieters davon ausgehen, dass dieser auf Einhaltung der vereinbarten Fristen beharrte. Insoweit bestand keine Unsicherheit, die ein entsprechendes Feststellungsinteresse begründet hätte.
Urteil des BGH vom 13.01.2010
Aktenzeichen: VIII ZR 351/08
NZM 2010, 237
MDR 2010, 500