Der Vermieter einer 94 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung verlangte von seinem Mieter für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro. Der Mieter beanstandete die Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritt, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Seiner Forderung, ihm zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam der Vermieter nicht nach. Der Mieter musste bis zum Bundesgerichtshof gehen, um sich erfolgreich gegen die Zahlungsklage des Vermieters zur Wehr zu setzen.
Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat, liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Dem Mieter darf daher nicht die Verpflichtung auferlegt werden, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt bzw. ergeben könnte.
Insbesondere bei ungewöhnlich hohen Verbrauchswerten muss dem Mieter ein Anspruch auf Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer des Mietobjekts zustehen, um sich in etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.
Urteil des BGH vom 07.02.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 189/17
Pressemitteilung des BGH