Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch unzureichende Bezugnahme im Hauptvertrag auf weitere Vertragsbestandteile oder durch mündliche Nebenabreden, die wesentliche Inhalte des Vertrags betreffen, ein Schriftformmangel eintritt. Derartige Fälle eröffnen – meist zum Leidwesen des Vermieters – Mietern die Möglichkeit, sich vorzeitig aus einem langfristigen Mietervertrag zu lösen.
Für den Bundesgerichtshof stellt die vertragliche Änderung der geschuldeten Miete stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. An dem daraus folgenden Schriftformmangel vermag auch eine in den meisten Gewerbemietverträgen enthaltene sogenannte Schriftformheilungsklausel nichts zu ändern. Derartige Klauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.
Urteil des BGH vom 11.04.2018
Aktenzeichen: XII ZR 43/17
BB 2018, 1106