Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der bislang äußerst umstrittenen Frage zu befassen, ob die Haftung der Gesellschafter eines in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführten geschlossenen Immobilienfonds für eine Darlehensverbindlichkeit der Gesellschaft in dem Darlehensvertrag auf den ihrer Beteiligungsquote entsprechenden Teil der Gesellschaftsschuld beschränkt ist, wenn nicht alle Gesellschaftsanteile gezeichnet werden. In dem entschiedenen Fall war im Gesellschaftsvertrag festgelegt, dass die Haftung jedes Gesellschafters auf seinen Anteil hier 1/180 beschränkt ist. Würden die nicht gezeichneten Anteile auf die anderen Gesellschafter „umgelegt“, hätte sich die Haftungsquote entsprechend erhöht (hier auf 1/110). Auf dieser Haftungsquote bestand eine Bank, die einen der Gesellschaft gewährten Kredit wegen Zahlungsverzugs gekündigt hatte.
Diese Erhöhung lehnten die Karlsruher Richter unter Hinweis auf die Besonderheiten eines geschlossenen Immobilienfonds mit folgender Begründung ab: „Gesellschaftsverträge als GbR ausgestalteter Immobilienfonds sehen typischerweise die Beschränkung der persönlichen Haftung der Gesellschafter vor. Geschlossene Immobilienfonds sind Kapitalanlagegesellschaften, deren Geschäftszweck auf die Errichtung, den Erwerb und die Verwaltung einer oder mehrerer Immobilienobjekte mit einem im Voraus feststehenden Investitionsvolumen ausgerichtet ist. Um das bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für den einzelnen Anleger kaum einzuschätzende, ihn möglicherweise wirtschaftlich völlig überfordernde Haftungsrisiko zu begrenzen, enthalten die Gesellschaftsverträge geschlossener Immobilienfonds, wenn sie ihrer Rechtsform nach Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind, üblicherweise Haftungsbeschränkungen, nach denen entweder die Haftung für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten der Gesellschaft auf das Fondsvermögen begrenzt ist und die Gesellschafter nur mit ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen haften oder die Gesellschafter nur quotal, d.h. mit einem ihrer Geschäftsbeteiligung entsprechenden Anteil haften. Begnügt sich ein Gläubiger (hier die kreditgebende Bank) abweichend von der gesetzlich vorgesehenen gesamtschuldnerischen Haftung der Gesellschafter mit deren quotaler Haftung „gemäß Gesellschaftsvertrag“, ohne eine Anpassung der Haftung an davon abweichende Beteiligungsverhältnisse vorzusehen, muss er sich daran festhalten lassen.“ Die Haftung der einzelnen Gesellschafter beschränkte sich daher auf die ihrer gezeichneten Einlage entsprechende Quote.
Urteil des BGH vom 27.11.2012
Aktenzeichen: XI ZR 144/11
DB 2013, 281
ZIP 2013, 266