Befristete Mietverträge sind bei Gewerbeobjekten an der Tagesordnung. Bei der Vermietung von Wohnraum sind sie eher selten. Vermieter, die insbesondere häufigen Mieterwechseln entgegenwirken wollen, behelfen sich oftmals damit, in an sich unbefristete Mietverträge Zusatzvereinbarungen einzufügen, wonach für den Mieter oder beide Vertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden soll.
Die Wirksamkeit derartiger Kündigungsausschlussklauseln hängt ganz entscheidend davon ab, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine vom Vermieter vorformulierte Vertragsklausel, also eine Allgemeine Vertragsbedingung (AGB), handelt. Im ersten Fall sind auch längerfristige Kündigungsausschlüsse rechtlich zulässig („Was nicht verboten ist, ist erlaubt“). Handelt es sich hingegen um vom Vermieter vorgefertigte AGB, muss die Ausschlussvereinbarung angemessen i.S.d. § 307 BGB sein. Das ist sie grundsätzlich nur dann, wenn sie wechselseitig, also für Vermieter und Mieter und nicht länger als vier Jahre gelten soll.
Beschluss des BGH vom 08.05.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 200/17
WuM 2018, 437